La entrada en vigor del Real Decreto 355/2024 y la nueva ITC AEM-1 Ascensores representa uno de los mayores cambios regulatorios en materia de mantenimiento y seguridad de ascensores en los últimos años. Esta normativa, publicada en el BOE, introduce nuevas obligaciones técnicas, documentales y operativas que afectan directamente al sector… y muy especialmente al Administrador de Fincas Colegiado, que asume la mayor parte de la gestión diaria vinculada a su cumplimiento.
En este artículo analizamos cómo esta normativa impacta en tu despacho, qué responsabilidades amplía y por qué marca un antes y un después en la forma de gestionar los ascensores en las comunidades.
1. Normativa ITC AEM-1: un marco más estricto y exigente
La nueva ITC AEM-1 establece un sistema reforzado de control técnico que obliga a mantener actualizada una documentación que antes no se exigía con tanta precisión. Informes, verificaciones, registros de mantenimiento, notificaciones y evidencias deben conservarse con un nivel de organización mucho más riguroso.
En esta nueva etapa, la documentación deja de ser un mero complemento y pasa a ser un pilar central para acreditar la seguridad y superar inspecciones.
2. Un impacto directo en el trabajo del Administrador de Fincas
Aunque la obligación formal recae en el titular del ascensor, el día a día —conforme al artículo 20 de la LPH— se gestiona desde los despachos profesionales. Esto implica:
- Más consultas de las comunidades.
- Más comunicaciones fehacientes.
- Más coordinación con mantenedoras y organismos de control.
- Más riesgo jurídico si la documentación no está al día.
La ITC AEM-1 ha incrementado de forma inmediata el volumen de correos, llamadas, advertencias documentadas y juntas informativas. Todo ello supone una carga de trabajo no retribuida que el sector lleva años arrastrando y que ahora se intensifica.
3. Inspecciones más estrictas y obligaciones de seguimiento
Los organismos de control aplican ahora criterios más detallados para detectar deficiencias y establecer adaptaciones obligatorias. Cada incidencia genera:
- Comunicación formal al presidente o comunidad.
- Archivo documental.
- Seguimiento de plazos.
- Verificación de subsanación.
- El incumplimiento puede provocar periodos de fuera de servicio, con el impacto organizativo que ello conlleva.
4. La importancia de estandarizar la gestión documental
Para cumplir la normativa ITC con garantías es imprescindible contar con:
- Plantillas y modelos actualizados.
- Sistemas de archivo unificados por instalación.
- Protocolos internos claros.
- Herramientas de seguimiento y avisos automatizados.
Sin estructura documental, es prácticamente imposible acreditar diligencia ante una posible reclamación o inspección.
5. Coordinación más intensa con mantenedoras y organismos
Las decisiones técnicas, la disponibilidad de piezas, las interrupciones del servicio o la interpretación de determinados puntos de la norma exige una interlocución constante entre todos los actores.
La acumulación de estas gestiones en múltiples fincas incrementa la complejidad y obliga a reforzar la organización interna del despacho.
6. Incremento de costes y falta de alineación con los honorarios
Las empresas mantenedoras ya han comunicado un aumento en sus tarifas para cubrir el nuevo volumen de trabajo documental y operativo.
Mientras tanto, los administradores gestionan estas obligaciones sin que se reflejen en sus honorarios, generando una brecha que dificulta la sostenibilidad del servicio.
7. Modernizaciones obligatorias: un nuevo frente de trabajo
La ITC AEM-1 introduce actuaciones de modernización que requieren:
- Comparación de presupuestos.
- Explicación técnica a propietarios.
- Documentación de acuerdos.
- Seguimiento hasta la ejecución.
Todo ello fuera del mantenimiento ordinario y con una alta demanda de tiempo.
8. Digitalización y organización: un requisito, no una opción
La normativa obliga a despachos profesionales a adoptar una estructura más avanzada:
- Gestores documentales.
- Automatización de avisos.
- Archivos centralizados.
- Procesos homogéneos por finca.
La eficiencia del despacho dependerá de su capacidad para adaptarse a este entorno documental exigente.
9. Anticipación: la nueva estrategia clave
Identificar modernizaciones necesarias, analizar informes antes de urgencias o convocar juntas informativas preventivas evita:
- Costes imprevistos.
- Tiempos sin servicio.
- Decisiones precipitadas.
Un enfoque anticipado reduce riesgos y mejora la operativa en comunidades con alta dependencia del ascensor.
El desarrollo del Real Decreto 355/2024 confirma que la gestión tradicional ya no es suficiente. La ITC AEM-1 incorpora más documentación, más seguimiento, más interlocución y más responsabilidad.
La normativa ha cambiado. La gestión del ascensor ha cambiado. Y el trabajo del Administrador de Fincas también.
Adaptarse a este nuevo marco no es opcional: es esencial para asegurar un servicio profesional, seguro y a la altura de las exigencias de la administración pública.