La entrada en vigor de la ITC AEM1 Ascensores, en julio de 2024, ha supuesto un cambio de paradigma en la gestión de los ascensores en comunidades de propietarios. Para nosotros, como empresa experta en asesoramiento y gestión técnica, es claro que las comunidades ya no pueden concebir su función como meramente “titular pasivo”, sino que adoptan un rol activo y exigente. Y es en ese cambio donde radica tanto el riesgo como la oportunidad.
Las obligaciones clave que asumen las comunidades
La normativa exige a las comunidades como titulares del aparato una supervisión rigurosa del mantenimiento y del servicio de conservación contratado. Esto incluye la verificación de que la empresa conservadora está habilitada y que existe un contrato de mantenimiento vigente. Se trata de una responsabilidad que trasciende el control meramente operativo “¿funciona el ascensor?” y se convierte en una obligación de diligencia: exigir pruebas documentadas, comprobar revisiones, asegurar la corrección de defectos.
Se profundiza en la gestión documental: conservación del manual de funcionamiento, del registro de mantenimiento actualizado, de la ficha técnica, del contrato vigente, del registro de puesta en servicio y de los certificados de inspección periódica. Esta documentación debe estar accesible y actualizada permanentemente.
Amplían la responsabilidad hacia el cumplimiento normativo y la notificación de incidentes. Cualquier modificación del ascensor que afecte a su seguridad debe cumplir la normativa. Pero también es imperativo que se comunique sin demora cualquier accidente, anomalía o deficiencia: accidente de forma inmediata; anomalía o negligencia en un plazo máximo de 24 horas. Si la empresa conservadora no reacciona, la comunidad debe escalar la incidencia ante el órgano competente.
El resultado: la comunidad no puede permanecer al margen. El titular no es un simple receptor de servicios, sino un gestor del cumplimiento y de riesgos. Y así debe actuar, porque el incumplimiento de estas obligaciones no es irrelevante: puede acarrear responsabilidades civiles, administrativas o penales, y sanciones que podrían llegar a 100.000.000 euros.
¿Por qué nosotros entramos en escena?
En Innovaguard trabajamos precisamente para que estas exigencias, complejas y técnicas, no recaigan sin control sobre la comunidad o el administrador de fincas. La ITC AEM1 Ascensores no solo regula: redefine por completo el papel del titular del ascensor. La falta de un sistema de gestión documental riguroso y de supervisión experta convierte el cumplimiento en prácticamente imposible.
Sabemos que el administrador de fincas necesita apoyo técnico especializado para evitar riesgos y sanciones: la realidad es que las comunidades no pueden asumir este volumen de exigencias sin un sistema de asistencia experto.
Ofrecemos un servicio integral de supervisión de cumplimiento ITC AEM1 Ascensores: desde la revisión del contrato con la empresa conservadora y verificación de habilitación, hasta la implantación de sistemas de registro documental accesibles y la configuración de alertas para notificación automática de anomalías. Innovaguard convierte una obligación compleja en un proceso controlado, seguro y trazable.
Los argumentos contrarios… y por qué no resisten
Algunos sostienen que estas obligaciones suponen una sobrecarga administrativa injustificada para las comunidades, que ya gestionan múltiples obligaciones. También se argumenta que la legislación previa era suficiente y que este nuevo escenario genera un coste difícil de repercutir en el presupuesto comunitario.
Sin embargo, responderemos con argumentos sólidos: primero, asumir la gestión “como antes” no elimina la responsabilidad legal. El titular sigue obligado, y la normativa lo deja meridianamente claro. Segundo, externalizar la carga no exime de la obligación: la empresa conservadora puede ser contratada, pero la comunidad debe verificar su actuación. Y tercero, confluir en una “administración mínima” de mantenimiento resulta arriesgado ante una inspección o una denuncia. Por esto, la nueva responsabilidad del titular del ascensor exige control, anticipación y una supervisión profesional constante.
¿Qué debe hacer la comunidad y su administrador?
Debemos estructurar un plan de acción:
- Verificar la habilitación de la empresa conservadora y la vigencia del contrato.
- Auditar la documentación existente: manual de funcionamiento, registros de mantenimiento, ficha técnica, certificados de inspección.
- Establecer un sistema de almacenamiento documental accesible, con actualizaciones periódicas y trazabilidad.
- Implantar una política de notificación inmediata de incidentes y sistema de escalado si la empresa conservadora no responde.
- Preparar un protocolo ante inspecciones de la OCA (organismo de control autorizado) u órgano competente.
Y hacerlo con rigor porque la normativa obliga a un cambio de modelo: del mantenimiento pasivo a la gestión activa y verificable. Solo así se evita que el cumplimiento sea una simple casilla marcada, y se transforma en una garantía real de seguridad, diligencia y tranquilidad para la comunidad.